不要买公寓，不要买公寓，不要买公寓。
千万不要说，我是没有钱才买的公寓，不对的，越没有钱就越不要买公寓。
之前我们说了公寓的几大问题：税费很高、前景堪忧、不能落户、没有学区、密度太高、人员杂乱、流动性差、二手没人要等。
然后有人提了一个问题：我知道这些都是问题呀，可是它不是便宜吗？
但你弄错了。
首先啊，贵和便宜不是看绝对价格的，而是看价格和价值的相符程度。这个东西值 1 万，他卖你 9000 元，这叫便宜。这个东西值 1000 元，他卖你 2000 元，这叫贵。
不能说有缺陷便宜点就行，你得知道这个缺陷到底要折价多少钱才行。问题就在于，绝大部分买公寓的人是不懂的，他们甚至不知道有哪些缺陷，比如很多人不知道二手税费高到惊人，他觉得我买新公寓缴了 3 个点的税，别人以后买我的，不也是 3 个点的税吗？
当然不是啊，你先去问问再说。你先看看能不能接受 3 个点的契税、5 个点的增值税、20 个点的个税、30 至 60 个点的土地增值税。
你默认按照 3 个点去评估，可不觉得它便宜嘛。
比如，一套 40 年产权的单身公寓，50 平方米，120 万卖出，要缴的税费是 33 万。
33 万的税啊，问题是，你不是没钱吗？
其次你要明白，钱意味着什么，意味着容错率。你的钱越多，意味着容错率越大，别人打游戏有两条命，你有十条命，走错一两步也没那么大影响。可没钱意味着你只有一条命，走错一步几乎就没有重启的机会了。
人生都是踩着坑过河，都要被社会不断教育。可教育是要讲究方式的，拿个鸡毛掸子打两下就行了，哪有上来就用核武器的。
不要相信白手起家、从头再来的故事，你看到的那些倒下之后能再站起来的，大部分原本就是富人，他玩过这个游戏，他有经验有地图，他知道怎么操作。
普通人最重要的是不要犯错，不要犯致命的错，不要犯伤筋动骨的错。
有钱人买公寓没事，小赌怡情，输了顶多是皮外伤。
普通人一共就那几十万块钱，你的最高权重是买对房子，买普通的住宅，买大家都认可的房子，买好流通好转手的房子，这样才能一步步升级。
你先上了火车，没有座位的你就先站着，厕所里面挤一挤也行，半夜有座位了，去换一个硬座，再有人下车，再去换个卧铺，这样一步步升级。
升级的前提是你得有车票啊，你不能买错车票啊，哪怕先挤在厕所里，至少和别人是同一个速度的。
你不能开辆手扶拖拉机跟人说，咱俩换个座呗。换不到的。
越没有钱越不能犯错，越不能铤而走险，越不能图表面上的便宜。
挣钱不易，花钱更不能稀里糊涂。
普通人，你就老老实实买住宅，哪怕它小一点，没错的。
明明买的是住宅，为什么房产证上显示的是公寓？
有这么一个新闻，买房之前说的是住宅，合同上写的也是住宅，结果房产证下来，显示是公寓，而且销售人员也没提前说，这到底怎么回事？
因为水太深了。
公寓、住宅分不清楚，可不是你的问题，而是命名方式真的太混乱了，一乱，就有人浑水摸鱼。
不想被人坑，就一定要看完。
很多人不知道，市面上其实一共有三种所谓的公寓，一字之差，但是天壤之别。
一是名叫公寓的住宅，二是公寓型住宅，三是住宅型公寓。
第一个，没问题；第二个，小问题；第三个，大坑。
你要是分不清，就记住一点，查土地性质，土地性质决定了你的房子到底是公寓还是住宅。比如你打开房产 App，找到你要买的小区，查类型一栏，是住宅就没问题。
那这三个到底是怎么一回事呢？我给你讲清楚。
什么是名叫公寓的住宅？
就是 100% 的住宅，土地用途也是住宅，各个方面都符合住宅的标准，但就是名字里有「公寓」两个字。有一些是命名习惯，比如海南，有一些高层住宅起名叫某某公寓。还有一些城市的老房子，比如 2000 年前后的，当时为了彰显时髦，也给住宅加上了「公寓」二字，就好像夏威夷海岸，它不是什么海岸，它就是个小区名，它也不靠近大海，就是个普通住宅。
这种你拿到房本，显示的住宅，没有任何问题。
那什么是公寓型住宅？
就是没有 100% 达到住宅标准，但土地用途又是住宅，也就是公寓是个修饰语，核心是住宅。
因为按照规定，日照时间达标的才能被称作住宅，其他的不达标的只能被叫作公寓。所以就会出现一些奇怪的情况，就是同一个小区有几栋楼，这几栋日照达标，那么它就叫住宅；其他几栋不达标，就叫公寓。甚至还会有同一个楼，多少层以上是住宅，多少层以下是公寓，就是日照的差异。
这就是开头那个例子，合同里面是住宅，但是 25 层以下有些楼层因为光照不达标，显示的是公寓。
这种你拿到房本，如果显示的是公寓，也没有什么大问题，唯一的缺点是日照时间有点短，其他都和住宅一样，税费交易落户都没问题。
因为土地性质是住宅，就是那一块地的用途是住宅，这才是关键。
那什么是住宅型公寓呢？
这是真正的坑，是真正的商业公寓，真正不能买的那种公寓。
事实上，这个词语更多是开发商自己造出来的。
因为它的土地性质是商用，但是房子盖好之后不好卖，房地产商就按照住宅的风格去装修，有的还隔出一个上下层，楼下客厅、楼上卧室，让你觉得这就是住宅，这种叫住宅型公寓。套路玩得深的，拿混合地块的 70 年跟你去签合同，实际上你买到的是 50 年的。
你要是买了这样的房子，哪怕你能打赢官司，也得脱一层皮。
说了这么多，核心的一点是什么？
是土地性质。
产权不看房屋，只看土地性质。
你只要搞清楚土地性质，就不会错。搞不清楚，就下载一个房产 App，拿不准，就去查一下。
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